地產(chǎn)經(jīng)緯丨租房成本連年走低，61萬套保租房如何重塑上海住房租賃市場格局？

新華財經(jīng)上海3月13日電（談瑞）過去五年，上海保障性租賃住房（以下簡稱“保租房”）體量實現(xiàn)了跨越式增長，且增勢持續(xù)向好。數(shù)據(jù)顯示，2025年上海已完成7.4萬套（間）保租房建設(shè)籌措，累計規(guī)模達61萬套（間）；“十五五”期間上海全市還將新增供應(yīng)保租房25萬至27萬套（間）。據(jù)此計算，至“十五五”末，上海保租房規(guī)模將較“十四五”末實現(xiàn)41%至44%的增長。

隨著大量保租房持續(xù)入市，上海住房租賃市場整體格局迎來深度重塑，保租房從市場補充力量逐步躍升為租賃市場主導(dǎo)，租房成本更是由此實現(xiàn)連續(xù)數(shù)年降低，切實為租客減輕了居住負擔(dān)。分析認為，這一成果的背后，是上海多渠道房源籌措體系的成熟落地，持續(xù)充實保租房供給。但與此同時，上海保租房也面臨局部區(qū)域結(jié)構(gòu)性分布不均、職住分離等供需錯配問題，如何從“住有所居”向“住有宜居”進階成為新階段的核心課題。

海量供應(yīng)從何而來

新華財經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，上海保租房供應(yīng)的大幅提升，核心得益于多渠道房源籌措體系的成熟落地，四大路徑協(xié)同發(fā)力，持續(xù)充實保租房供給。

其一，R4用地（租賃住房用地）的租賃社區(qū)集中入市是最主要的增量之一。2023年至2025年是上海的保租房供應(yīng)密集期，核心原因在于“十四五”初期集中出讓的大量R4用地，經(jīng)過數(shù)年建設(shè)周期后陸續(xù)投用。例如，2026年春節(jié)后上海城投寬庭張江社區(qū)二期3180套房源正式運營，加上2023年9月投運的一期4455套房源，該項目一舉成為了全國規(guī)模最大的保租房社區(qū)項目。

其二，存量改造成為了保租房供應(yīng)的重要補充。自2025年7月上海市發(fā)布《關(guān)于推進上海市商務(wù)樓宇更新提升的實施意見》，支持將部分閑置或低效的商辦物業(yè)轉(zhuǎn)型為居住用途以來，陸續(xù)已有多個國企及基金整棟持有的辦公樓改造為長租公寓。例如申能集團與金外灘集團合作，將坐落于上海西藏中路728號的黃浦美欣大廈改造為了蘇河美欣公寓，提供230套保租房，據(jù)近期披露的信息，首批120套房源已近乎租罄。

除了“商改住”，二手房收購也為保租房市場開辟了全新增量空間。2026年2月初，上海宣布由各區(qū)保障房公司作為收購主體，收購二手房用作保租房，首批試點區(qū)域為浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)。根據(jù)上述三區(qū)披露的工作方案，地段條件較好、產(chǎn)權(quán)清晰、中小戶型、業(yè)主置換意愿強烈的房子有望被優(yōu)先收購?？硕鸺瘓F聯(lián)席董事長丁祖昱稱，未來可能會有7個區(qū)加入二手房收購，估計全年總規(guī)模將達到一萬套左右。

再者，“公保簡并”也在持續(xù)優(yōu)化資源配置。目前，黃浦、普陀、金山等區(qū)已宣布將多個公租房項目統(tǒng)一按照保租房相關(guān)政策實施供應(yīng)管理，其中大多項目提到租金按照保障性租賃住房備案租金價格執(zhí)行，原已簽約租賃合同的，合同期內(nèi)租金價格不變。市場人士分析稱，此舉不僅簡化了管理流程，還放寬了準(zhǔn)入門檻，更可為保租房資產(chǎn)金融化鋪路，助力形成“投融建管退”的良性循環(huán)。

租房成本已連續(xù)數(shù)年走低

隨著保租房體量持續(xù)擴容，上海住房租賃市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生翻天覆地的變化，保租房從補充力量躍升為市場主導(dǎo)。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2025年末，保租房在上海租賃市場中的占比已攀升至56%，反超市場化房源；單從2025年的新開項目來看，保租房更是絕對主力，占比高達86%，且較2024年的新開占比持續(xù)提升。

保租房持續(xù)放量的同時，“以租待售”心態(tài)也進一步充實了市場化租賃房源供給。在房地產(chǎn)市場調(diào)整期，二手房掛牌量增加而成交周期拉長，使得不少業(yè)主選擇將房源出租，等待合適的出售時機。

充足的市場供應(yīng)有效抑制了租金上漲，有行業(yè)資深人士表示，保租房已經(jīng)成為住房租賃市場里一個清晰的參照物，一批位置不差、品質(zhì)不低、租期穩(wěn)定的房源持續(xù)集中地進入市場，不僅能為熱點區(qū)域租金的過快上漲按下“減速鍵”，還讓租客對城市租金有了明確的上限預(yù)期。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，自2022年以來，無論是上海的個人房源還是集中式公寓項目，租金水平都呈現(xiàn)逐年下滑、漸趨平穩(wěn)的態(tài)勢，租房成本更趨合理。

順應(yīng)市場供需結(jié)構(gòu)變化，上海部分保租房運營方近期紛紛推出優(yōu)惠舉措，提升項目競爭力。以上海地產(chǎn)旗下租賃住房品牌“城方”為例，春節(jié)復(fù)工后便推出租房優(yōu)惠，其位于閔行的城方社區(qū)·江月路店，一套54平方米的一室戶租金打81折后可降至4241元／月，同時贈送每月最高200元水電券，有效降低了租客負擔(dān)。

除運營方的自發(fā)優(yōu)惠外，上海各區(qū)政府也在同步發(fā)力，出臺多項政策保障租房需求。青浦區(qū)此前出臺了人才安居政策，將“科創(chuàng)人才”作為優(yōu)先保障對象；浦東新區(qū)2025年推出了1.3萬套月租金不超過2000元的拎包入住青年公寓，且計劃2026年再推出約1萬套。由此可見，除了保障住房困難群體的民生屬性，上海的保租房如今也被同步賦予了招攬人才的功能屬性。

供需錯配需從“以需定建”著手

不可否認的是，盡管上海的保租房整體上在平抑市場租金漲幅、降低租房成本上發(fā)揮了重要作用，但在局部區(qū)域仍存在結(jié)構(gòu)性分布不均、供需錯配的問題。

數(shù)據(jù)顯示，“十四五”期間上海保租房籌措達47.7萬套，不過，這些保租房中約八成位于中環(huán)以外區(qū)域?？紤]到就業(yè)機會往往聚集于中心城區(qū)或產(chǎn)業(yè)園區(qū)，“職住分離”帶來的通勤成本和交通壓力不容小覷。

以2025年上海新入市的保租房項目為例。據(jù)行業(yè)機構(gòu)統(tǒng)計，中心城區(qū)，如內(nèi)環(huán)內(nèi)的黃浦，平均月租金超過260元／平方米／月；中環(huán)及中外環(huán)區(qū)域的租金水平顯著下降，如普陀的平均月租金僅為88元／平方米／月；而到近郊及五大新城，如奉賢、嘉定等區(qū)域，平均月租金則在50元／平方米／月上下。

“上海保租房的供需匹配度有待進一步提升?！皝碜陨虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)科學(xué)研究院的觀點認為，與中心城相比，上海郊區(qū)保租房供應(yīng)成本相對較低，已供應(yīng)保租房分布范圍相對較廣。郊區(qū)部分保租房項目規(guī)模較大，但周邊產(chǎn)業(yè)集群缺乏、公共交通不便，導(dǎo)致實際入住率較低。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢中心總監(jiān)姚臘建議，未來可將保租房的新增供應(yīng)重點布局于商業(yè)商務(wù)集聚區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)及周邊、軌道交通站點附近以及人口新導(dǎo)入地區(qū)等租賃需求旺盛的區(qū)域。姚臘認為，對于有限的新增供應(yīng)，必須嚴格踐行“以需定建”原則，確保每一單位新增供應(yīng)都精準(zhǔn)投向需求最集中、職住矛盾最突出的板塊，實現(xiàn)從“有房住”到“好住房”再到“住得好”的階梯式發(fā)展。

?

編輯：林鄭宏

聲明：新華財經(jīng)（中國金融信息網(wǎng)）為新華社承建的國家金融信息平臺。任何情況下，本平臺所發(fā)布的信息均不構(gòu)成投資建議。如有問題，請聯(lián)系客服：400-6123115