地產(chǎn)經(jīng)緯丨“量”在“價(jià)”先？上海二手房成交節(jié)前“反季”活躍

新華財(cái)經(jīng)上海2月2日電（談瑞）春節(jié)前夕本是樓市傳統(tǒng)休整淡季，但當(dāng)下的上海二手房市場卻呈現(xiàn)出“反季”活躍態(tài)勢。上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2025年11月至2026年1月，上海二手房網(wǎng)簽成交量已連續(xù)三個(gè)月逼近2.3萬套，換而言之，近三個(gè)月合計(jì)已有近7萬個(gè)家庭“用腳投票”，在傳統(tǒng)淡季中釋放了購房需求。

分析認(rèn)為，這一“淡季不淡”的表現(xiàn)，本質(zhì)是二手房價(jià)格調(diào)整后“性價(jià)比”凸顯的結(jié)果，既獲得了剛需群體的認(rèn)可，也吸引了部分關(guān)注穩(wěn)健收益的投資群體，而持續(xù)放量的成交能否推動(dòng)市場從“以價(jià)換量”走向“量價(jià)趨穩(wěn)”，是短期值得市場密切跟蹤的焦點(diǎn)。

成交持續(xù)放量 低總價(jià)房源占據(jù)主流

上海市房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，2025年11月至2026年1月，上海二手房網(wǎng)簽成交量連續(xù)三個(gè)月站穩(wěn)2.2萬套關(guān)口，分別達(dá)到22943套、22961套和22834套，累計(jì)成交規(guī)模已經(jīng)接近7萬套。

這一成交態(tài)勢不僅打破了春節(jié)前樓市的傳統(tǒng)淡季規(guī)律，更創(chuàng)下了近年來同期的較高水平。橫向來看，相較于2024年1月的16378套和2025年1月的18497套，剛剛過去的2026年1月，上海二手房成交規(guī)模實(shí)現(xiàn)了顯著增長，增幅分別達(dá)到39.4%和23.4%，市場活躍度的提升趨勢十分明顯。

從具體的成交結(jié)構(gòu)分析，剛需導(dǎo)向特征尤為突出，低總價(jià)房源成為市場交易的絕對(duì)主力。據(jù)行業(yè)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，300萬元以下的成交占比超過七成，且這一趨勢在近一年的二手房成交中持續(xù)顯現(xiàn)。以2026年1月的上海二手房網(wǎng)簽成交為例，總價(jià)在200萬元以下的占比達(dá)49.5%；總價(jià)在200萬元-300萬元區(qū)間的占比21.1%；總價(jià)在300萬元-400萬元和400萬元-600萬元區(qū)間的占比接近，均在10%左右；而總價(jià)高于600萬元的，價(jià)位抬升與成交占比則呈現(xiàn)較為明顯的反向關(guān)系。

性價(jià)比顯現(xiàn) 市場或進(jìn)入“磨底”階段

綜合業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)，低總價(jià)房源之所以能持續(xù)主導(dǎo)上海二手房市場、推動(dòng)成交量保持高位，核心在于價(jià)格調(diào)整后市場性價(jià)比的全面提升，同時(shí)政策環(huán)境與資產(chǎn)配置邏輯的變化也為成交放量提供了支撐。

一方面，經(jīng)過一定幅度的價(jià)格調(diào)整，上海二手房價(jià)格逐漸回歸合理區(qū)間，剛需群體的購房門檻大幅降低。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，上海二手住宅樣本平均價(jià)格為55265元／平方米，環(huán)比下跌1.22%，同比下跌7.61%，價(jià)格的回落讓不少年輕人出于自住需求已經(jīng)能夠較為從容地“上車”低總價(jià)房源。與此同時(shí)，房貸利率的持續(xù)下行進(jìn)一步降低了購房成本，當(dāng)前上海個(gè)人住房貸款平均利率已處于歷史低位，寬松的信貸環(huán)境為剛需上車提供了有力支持。

另一方面，部分“老破小”房源租金回報(bào)率的提升，使其成為兼具居住與投資屬性的優(yōu)質(zhì)選擇，吸引了部分穩(wěn)健型投資者。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2026年1月，上海住宅租賃市場樣本平均租金為81.50元／平方米／月，環(huán)比下跌0.40%，但區(qū)域分化明顯，金山區(qū)部分房源的租金回報(bào)率甚至高達(dá)3.0%。這一水平不僅高于當(dāng)前銀行定期存款利率，也超過了部分理財(cái)產(chǎn)品的收益率，使得低總價(jià)二手房成為類固收資產(chǎn)的重要選項(xiàng)。

“租金回報(bào)率是房價(jià)的‘錨’，其超過無風(fēng)險(xiǎn)利率時(shí)，房價(jià)底部支撐增強(qiáng)?！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)科學(xué)研究院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所副所長吳佳表示，租金回報(bào)率、房價(jià)收入比等指標(biāo)有所好轉(zhuǎn)，市場預(yù)期企穩(wěn)，剛性或改善性需求充分釋放，將會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。

值得注意的是，當(dāng)前市場已呈現(xiàn)出“磨底”階段的典型特征。鏈家數(shù)據(jù)顯示，1月底上海二手房掛牌量為8.24萬套，較歷史峰值減少近3萬套，也位于近年來的歷史低位。業(yè)內(nèi)人士分析，掛牌量的持續(xù)回落，一方面源于部分賣家在房價(jià)調(diào)整后難以接受虧本出售，選擇“售轉(zhuǎn)租”將房產(chǎn)轉(zhuǎn)為類固收資產(chǎn)；另一方面也反映出買賣雙方預(yù)期的微妙變化，在市場接近估值底部的背景下，賣家觀望情緒增強(qiáng)，主動(dòng)撤牌現(xiàn)象增多。

“量”變能否引發(fā)“價(jià)”變？

有市場觀點(diǎn)認(rèn)為，“量”在“價(jià)”先，隨著成交放量，上海二手房市場有望逐步實(shí)現(xiàn)從“以價(jià)換量”到“量價(jià)趨穩(wěn)”的轉(zhuǎn)變，價(jià)格止跌回穩(wěn)的可能性在不斷增加。不過，綜合當(dāng)前市場表現(xiàn)與業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)，價(jià)格止跌回穩(wěn)的客觀條件正在逐步具備，但不確定性依然存在，市場筑底可能需要更長時(shí)間的“磨合”。

“相較于二手房‘量’的回升，‘價(jià)’的改善對(duì)樓市止跌回穩(wěn)更加關(guān)鍵。”國金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋雪濤表示，與以往幾輪市場階段性回暖相比，2026年初的市場改善呈現(xiàn)出兩個(gè)顯著不同：一是本輪房價(jià)跌幅放緩并非政策刺激所致，而是市場自發(fā)力量推動(dòng)，房地產(chǎn)市場泡沫已去化充分；二是過去房價(jià)跌幅收窄往往伴隨掛牌量上升，但年初以來上海的二手房掛牌量持續(xù)回落，反映出買賣雙方預(yù)期正在重構(gòu)。

宋雪濤認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的止跌回穩(wěn)大概率是估值底部的“自然筑底”，而非政策刺激的結(jié)果。當(dāng)前市場已接近估值底部，房價(jià)跌幅預(yù)計(jì)相對(duì)有限。若市場預(yù)期改善，如租金止跌、物價(jià)持續(xù)回升，或政策利好釋放，如貼息政策落地、加力城市更新等，房地產(chǎn)市場有望實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)。

中指研究院的展望則更為樂觀，其表示，整體來看，房地產(chǎn)政策已進(jìn)入以“穩(wěn)定預(yù)期、縮短調(diào)整時(shí)間”為目標(biāo)的新階段。短期而言，2月份受春節(jié)假期影響，樓市銷售節(jié)奏或?qū)㈦A段性放緩，但隨著2025年出讓的優(yōu)質(zhì)地塊逐漸入市，加之部分房企計(jì)劃在春節(jié)前加大促銷力度提前蓄客，3月市場需求有望逐步釋放，核心城市“小陽春”行情依然值得期待。

但吳佳也提示，參照美國房地產(chǎn)市場調(diào)整階段的歷史走勢，盡管當(dāng)前上海二手房市場價(jià)格已具備止跌回穩(wěn)的客觀條件，但房地產(chǎn)市場具有相當(dāng)?shù)牟町愋院蛷?fù)雜性，仍有三大因素需要重點(diǎn)關(guān)注：其一，與美國相比，上海通過持續(xù)下調(diào)利率推動(dòng)房價(jià)回升仍面臨外部壓力；其二，盡管租金回報(bào)率與無風(fēng)險(xiǎn)利率的利差已明顯收窄，但目前對(duì)房價(jià)的支撐力度有限；其三，居民就業(yè)和收入預(yù)期的恢復(fù)進(jìn)度可能延緩市場回暖節(jié)奏，若收入預(yù)期不穩(wěn)，剛需群體的購房決策可能會(huì)進(jìn)一步推遲。

?

編輯：林鄭宏

聲明：新華財(cái)經(jīng)（中國金融信息網(wǎng)）為新華社承建的國家金融信息平臺(tái)。任何情況下，本平臺(tái)所發(fā)布的信息均不構(gòu)成投資建議。如有問題，請(qǐng)聯(lián)系客服：400-6123115