地產(chǎn)經(jīng)緯丨中心城區(qū)房產(chǎn)試點(diǎn)“以舊換新”？探索之路機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存

新華財(cái)經(jīng)上海1月27日電（談瑞）家電市場(chǎng)“以舊換新”的風(fēng)，也吹到了一線城市中心城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。上海市靜安區(qū)日前啟動(dòng)的住房“以舊換新”引發(fā)市場(chǎng)廣泛關(guān)注。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，靜安區(qū)這一舉措不僅為中心城區(qū)破解住房置換難題提供了新路徑，更成為地方響應(yīng)中央“去庫(kù)存、優(yōu)供給”政策導(dǎo)向的鮮活樣本，對(duì)于超大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)型具有參考意義。但與此同時(shí)，資金可持續(xù)性、公允價(jià)值評(píng)估以及一二手房?jī)r(jià)差等現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)也亟待破題。

突破“賣舊”與“買新”脫節(jié)難題

據(jù)市場(chǎng)消息，上海市靜安區(qū)擬試點(diǎn)推進(jìn)“住房以舊換新”工作，由區(qū)屬國(guó)資企業(yè)作為指定收購(gòu)方，面向持有70平方米以內(nèi)、總價(jià)約400萬(wàn)元以下存量“老公房”的居民，直接收購(gòu)其舊有住房，以協(xié)助置換區(qū)內(nèi)新房。據(jù)透露，靜安區(qū)住房保障和房屋管理局建設(shè)市場(chǎng)科工作人員證實(shí)，該工作目前已在收集房源過(guò)程中，舊房信息填報(bào)給開(kāi)發(fā)商后會(huì)集中一批評(píng)估和收購(gòu)，不過(guò)“不一定所有房子都能被收購(gòu)”。

行業(yè)人士分析，靜安區(qū)此次“以舊換新”試點(diǎn)的核心亮點(diǎn)，在于構(gòu)建了“先鎖新房、再估舊房、國(guó)企收房、完成置換”的閉環(huán)流程，從而打破了傳統(tǒng)置換模式中“賣舊”與“買新”的脫節(jié)困境。從具體步驟來(lái)看，居民首先可選購(gòu)靜安區(qū)心儀新房并完成認(rèn)購(gòu)，鎖定優(yōu)惠價(jià)格和房源；隨后，居民提出申請(qǐng)，由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)舊房進(jìn)行公正估值；在價(jià)格達(dá)成一致后，憑新房網(wǎng)簽合同，按回收流程辦理二手交易過(guò)戶手續(xù)。值得一提的是，這一版方案與近期發(fā)布的一年內(nèi)賣舊買新的退個(gè)稅政策共振，能夠有效降低居民置換成本。

作為上海中心城區(qū)，靜安區(qū)匯聚了豐富的商業(yè)、金融和文化資源，但轄區(qū)面積有限，房屋密度和人口密度都位居全市前列。其中，常住人口最密集的區(qū)域主要包括轄區(qū)內(nèi)的曹家渡板塊、內(nèi)環(huán)兩側(cè)區(qū)域以及彭浦等板塊。

旺盛的居住需求背后，靜安區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出明顯的一二手房結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配。行業(yè)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，截至2025年12月底，靜安區(qū)新房商品房狹義庫(kù)存套數(shù)為1349套，去化周期達(dá)12.23個(gè)月，而2025年1月底時(shí)這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為1006套和7.54個(gè)月，庫(kù)存規(guī)模和去化壓力均有所上升；二手房市場(chǎng)方面，截至2025年12月底，存續(xù)掛牌套數(shù)為4587套，存續(xù)掛牌均價(jià)為83687元／平方米，相較于2025年1月底的5623套掛牌量和90692元／平方米均價(jià)，以價(jià)換量態(tài)勢(shì)較為明顯。這種“新房有庫(kù)存、舊房難出手”的格局，使得許多居民的改善性住房需求難以得到滿足，而“以舊換新”試點(diǎn)正是針對(duì)這一痛點(diǎn)的精準(zhǔn)施策。

從“收存轉(zhuǎn)保”再進(jìn)一步

事實(shí)上，靜安區(qū)此次住房“以舊換新”試點(diǎn)并非孤立探索，在上海其他區(qū)域，近似的政策實(shí)踐也有實(shí)施，為靜安試點(diǎn)提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)參考。

早在2024年，上海徐匯惠眾公共租賃住房運(yùn)營(yíng)有限公司作為徐匯區(qū)的公租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，就曾收購(gòu)海波花苑70-73、75-78號(hào)的一批存量房屋，將其納入保障房供應(yīng)體系。2025年6月，閔行區(qū)閔房集團(tuán)旗下的上海市閔行公共租賃住房投資運(yùn)營(yíng)有限公司公開(kāi)征集不低于7500平方米的項(xiàng)目，用于保障性住房建設(shè)。

不過(guò)，這些早期實(shí)踐多集中于“收存轉(zhuǎn)保”，即通過(guò)市場(chǎng)化方式將存量商品房轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房，而此次靜安的探索則更進(jìn)一步，不僅明確將收購(gòu)的舊房納入保障性租賃體系，更打通了從舊房處置到新房置換的完整鏈條，形成了“居民改善居住、市場(chǎng)消化庫(kù)存、保障房供給增加”的多贏格局。

與靜安置換模式更為近似的案例是在非中心城區(qū)的奉賢。2025年底，奉賢區(qū)國(guó)企奉發(fā)集團(tuán)發(fā)布公告稱擬收購(gòu)50套舊房，被收購(gòu)者可置換奉發(fā)旗下的在售商品住房，包括奉發(fā)云境、奉發(fā)左岸晶邸、奉發(fā)賢薈悅邸等多個(gè)項(xiàng)目。據(jù)奉發(fā)集團(tuán)截至2026年1月23日的消息，該活動(dòng)已累計(jì)收到104組意向報(bào)名信息，完成首批50組家庭的正式登記，另有14組家庭進(jìn)入輪候序列。其中，首單已成功簽約，客戶為改善父母居住環(huán)境、解決老人上下樓不便，選擇置換了奉發(fā)元境的新房。

這些案例都是房地產(chǎn)市場(chǎng)政策探索的重要組成部分。在此前全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上，2026年工作重點(diǎn)包括“因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”，并提出要“推動(dòng)收購(gòu)存量商品房用作保障性住房、安置房、宿舍、人才房等”。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，這一政策導(dǎo)向旨在打通市場(chǎng)存量與民生保障的通道，既是去庫(kù)存的有效工具，能緩解房企資金壓力，也是優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)的創(chuàng)新舉措，可快速、低成本拓寬保障性租賃住房來(lái)源。

深遠(yuǎn)影響與現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)并存

“靜安試點(diǎn)一旦成功，將為上海中心城區(qū)提供了一個(gè)可操作的樣本——在不依賴大規(guī)模新建的情況下，快速增加保障性住房供給、同時(shí)激活市場(chǎng)需求?！鄙虾Ｊ蟹康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)為。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，若上海靜安試點(diǎn)成功并推廣，將對(duì)超大城市核心區(qū)和相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的結(jié)構(gòu)性影響。從市場(chǎng)主體來(lái)看，地方政府與城投平臺(tái)的角色將從“土地供應(yīng)商”向“市場(chǎng)穩(wěn)定器”和“住房資源運(yùn)營(yíng)商”轉(zhuǎn)變，核心能力要求從土地融資轉(zhuǎn)向存量資產(chǎn)收購(gòu)、評(píng)估、運(yùn)營(yíng)和金融運(yùn)作；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售邏輯也有變化，與地方政府或國(guó)資平臺(tái)合作，針對(duì)“以舊換新”客戶提供適配產(chǎn)品，或直接參與存量房收儲(chǔ)運(yùn)營(yíng)，將成為新的業(yè)務(wù)方向；對(duì)居民家庭而言，改善性需求的置換風(fēng)險(xiǎn)顯著降低，“賣一買一”鏈條被激活，有助于緩解超大城市二手房掛牌激增的壓力，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

不過(guò)，綜合業(yè)內(nèi)多方觀點(diǎn)，盡管這一模式具有開(kāi)創(chuàng)性意義，但其大規(guī)模推廣仍面臨一些現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，資金可持續(xù)性是模式能否擴(kuò)大的生命線。當(dāng)前區(qū)屬公租公司的收購(gòu)資金主要依賴財(cái)政撥款或貸款，規(guī)模相對(duì)有限，未來(lái)需要充分依托中央已明確的住房租賃團(tuán)體購(gòu)房貸款、保障性住房再貸款、地方政府專項(xiàng)債券及保障性租賃住房REITs等金融工具，打通“融資-收購(gòu)-運(yùn)營(yíng)-退出“的完整資金閉環(huán)，才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

此外，業(yè)內(nèi)專家也提出了具體的擔(dān)憂，例如個(gè)人二手房具有顯著的差異化特征，房屋年代、戶型、裝修、區(qū)位等因素均會(huì)影響價(jià)值，公允價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)確性與監(jiān)管難度較大，可能滋生違規(guī)操作。同時(shí)，目前上海靜安區(qū)新房?jī)r(jià)格與舊房?jī)r(jià)值差距明顯，當(dāng)前新房均價(jià)普遍超過(guò)10萬(wàn)元／平方米且以大戶型為主，如2025年12月銷售規(guī)模居前的中建玖上瑯宸主力戶型套價(jià)1436萬(wàn)元以上、靜安璽樾套價(jià)945萬(wàn)元以上，而同期成交活躍的二手房如洛平小區(qū)、黃山錦庭等，近期成交套價(jià)多在300萬(wàn)元上下，如何幫助居民填補(bǔ)價(jià)差，將成為政策落地效果的重要考驗(yàn)，也對(duì)目標(biāo)客戶基數(shù)構(gòu)成了挑戰(zhàn)。

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編輯：葛佳明

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