地產經緯丨融創(chuàng)、碧桂園債務重組取得重大進展，行業(yè)積極傳遞向好預期

新華財經上海11月6日電（談瑞）今年第三季度，房企債務迎來到期高峰。據(jù)克而瑞統(tǒng)計數(shù)據(jù)，當季到期債務規(guī)模約為1600億元，占全年到期債務總額5342億元的29.95%。在持續(xù)的償債壓力倒逼下，頭部房企，如融創(chuàng)中國、碧桂園，近期密集出現(xiàn)債務重組突破性進展，為整個行業(yè)的風險化解注入了關鍵信心。

頭部房企債務重組持續(xù)取得突破

11月5日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱，其規(guī)模約96億美元的境外債務重組方案獲香港高等法院批準，重組計劃條件均已達成。這一結果不僅意味著融創(chuàng)成功完成了境外債務重組，更成為行業(yè)內首家實現(xiàn)境外債務基本清零的大型房企，創(chuàng)下了頭部房企化債的里程碑。

業(yè)內人士分析認為，融創(chuàng)境外債務重組方案的成功，核心在于其創(chuàng)新性的階梯式轉股設計與靈活的解決方案，實現(xiàn)了債權人與企業(yè)的多方共贏。與行業(yè)內普遍采用的單純展期策略不同，融創(chuàng)推出了全額“債轉股”選項，向債權人分派兩種新的強制可轉換債：一類轉股價為6.80港元／股，可在重組生效日起6個月內轉股；另一類轉股價為3.85港元／股，可在重組后18至30個月內轉股。“這種差異化的轉股安排，給予了債權人根據(jù)對企業(yè)前景判斷和市場走勢自主選擇轉股時機的空間，極大提升了方案的接受度?！?/p>

市場認可度從此前的投票結果中可見一斑。10月14日融創(chuàng)中國舉行的境外債重組計劃會議上，參與投票的1492名債權人中，1469名投出贊成票，贊成人數(shù)占比達98.5%，對應債務金額支持率達94.5%，遠超重組生效所需的75%門檻，為方案最終獲批奠定了堅實基礎。

融創(chuàng)的破局并非個例。時隔僅一天，11月6日，碧桂園發(fā)布公告稱，其境外債務重組方案在11月5日召開的債權人會議上順利通過。此次碧桂園納入境外重組范圍的債務規(guī)模合計約177億美元，這一進展標志著這家頭部民營房企的境外債務重組也成功跨過關鍵關口。

從方案設計來看，碧桂園采用了更為多元的工具組合，推出“現(xiàn)金回購+股權工具+新債置換+實物付息”的綜合解決方案，為債權人提供了豐富的選擇空間，包括現(xiàn)金、全額轉股、大額轉股與小額留債組合、小額轉股與大額留債組合、全額留債等多個選項。據(jù)測算，重組完成后，碧桂園預計將確認最高約700億元的重組收益，這將顯著增厚企業(yè)凈資產，為后續(xù)經營修復提供有力支撐。

放眼整個行業(yè)，房企債務重組已進入規(guī)模化落地階段。據(jù)統(tǒng)計，截至2025年10月，已有融創(chuàng)、富力、奧園、遠洋、時代中國、龍光等多家企業(yè)完成境內及境外債務重組；中梁、當代等企業(yè)完成境外債務重組；佳兆業(yè)、金輪天地、禹洲地產、世茂等企業(yè)的境外債重組方案也獲得批準。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至10月30日，共有21家出險房企的債務重組或重整已獲批或完成，累計化債規(guī)模約1.2萬億元人民幣。這一規(guī)模極大緩解了相關企業(yè)短期內的公開債務償還壓力。值得注意的是，這些企業(yè)的總有息負債規(guī)模接近2萬億元，隨著債務重組的落地，其短期償還壓力已大幅降低，逐步進入經營安全區(qū)間，為行業(yè)整體企穩(wěn)回升創(chuàng)造了有利條件。

業(yè)界傳遞行業(yè)修復積極預期

出險房企債務重組的密集破局，為房地產市場后續(xù)走勢積累了更多積極因素，多家券商機構也對行業(yè)前景傳遞出樂觀預期。

中信證券研報認為，當前房地產市場供需情況已經有所改善，調整也比較充分，預計2026年市場有止跌回穩(wěn)的基礎。其表示，2026年房地產企業(yè)可能進入“資產負債表修復的關鍵一年”，部分企業(yè)可能見到盈利長周期底部。研報強調，率先脫困的企業(yè)往往具備三大特征：布局于優(yōu)質城市、擁有運營狀況良好的投資性房地產、持有具備增值潛力的金融資產，因此看好具備“好區(qū)域、好業(yè)態(tài)、好運營”特質的企業(yè)。

國泰海通證券分析師涂力磊也從企業(yè)盈利修復角度給出了樂觀看法。他認為，2025年房企報表加速出清，將為2026年及后續(xù)行業(yè)觸底奠定基礎。從盈利數(shù)據(jù)看，低毛利項目結算已逐步進入尾聲，2025年前三季度房企毛利率已出現(xiàn)見底企穩(wěn)跡象。回顧歷史數(shù)據(jù)，重點房企毛利率自2019年起持續(xù)下滑，2025年終于迎來企穩(wěn)拐點。

涂力磊表示，此前房企毛利率下滑主要源于拿地價格過高且對市場下行預判不足，在銷售規(guī)模下滑與融資受限的雙重壓力下，房企被迫降價去庫存并確認資產減值損失。但隨著土地供給端持續(xù)優(yōu)化，部分地方政府逐步取消土地拍賣中的“競配建”“競自持”等附加條件，疊加房企拿地測算更趨謹慎以及資產減計逐步到位，部分龍頭房企項目利潤水平已出現(xiàn)明顯的邊際改善，為行業(yè)盈利修復提供了重要支撐。

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編輯：李一帆

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