地產(chǎn)經(jīng)緯丨量價指標迎積極變化 上海二手房市場回暖明顯

新華財經(jīng)上海3月16日電（談瑞）上海2月25日出臺的新一輪樓市調(diào)控優(yōu)化政策“滬七條”落地不到一個月，上海二手房市場已暖意融融。

數(shù)據(jù)顯示，上海二手房網(wǎng)簽成交量持續(xù)走高，掛牌量、帶看量等先行指標也呈現(xiàn)回暖態(tài)勢；與此同時，價格指數(shù)也結(jié)束持續(xù)下行，實現(xiàn)回升，市場信心得到明顯提振。業(yè)內(nèi)專家認為，本次回暖本質(zhì)上是剛需積累在政策窗口期的集中釋放，供需匹配度正不斷提升，樓市“小陽春”值得期待。

成交放量

“滬七條”2月26日施行以來，迄今已有3周。從周度網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，各周分別網(wǎng)簽成交4014套、5709套、7233套，成交數(shù)據(jù)呈階梯式上漲。尤其是剛過去的3月9日至3月15日當周，7233套網(wǎng)簽量刷新了近5年上海二手房的最高周成交紀錄。

單日成交量同樣表現(xiàn)亮眼，3月14日、3月15日周末兩天，上海二手房單日網(wǎng)簽成交分別達到1472套、1390套，其中3月14日網(wǎng)簽系統(tǒng)還疑似因集中簽約出現(xiàn)多次登錄異常，可見市場的活躍程度。

截至3月15日，上海3月來的二手房網(wǎng)簽成交量已達13955套，這一數(shù)據(jù)超過2月全月11315套的成交總量。行業(yè)機構(gòu)據(jù)此預(yù)計，3月全月二手房網(wǎng)簽成交量有望突破3萬套，若達預(yù)期，這將會是上海二手房市場自2021年以來，單月成交首次回到3萬套關(guān)口。

除了成交量，掛牌量與帶看量兩大先行指標也顯現(xiàn)積極變化。

數(shù)據(jù)顯示，上海鏈家的最新二手房掛牌量約為8.1萬套，處于近一年來的低位，相較于2025年5月最高超11.3萬套的掛牌量，降幅已達28.3%，供需關(guān)系得到明顯改善。與之相應(yīng)的是帶看量的穩(wěn)步回升，同期上海鏈家二手房7天帶看量達到13.8萬套，處于近一年中等偏上水平。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，中介的周度二手房帶看量通常領(lǐng)先于網(wǎng)簽量約半個月，由此可見，近期帶看量的走高也為后續(xù)二手房成交持續(xù)回暖提供了支撐。

價格回升

成交量增加的同時，上海二手房價格指標也迎來了積極邊際變化，結(jié)束了前期下行的態(tài)勢，實現(xiàn)首次回升。

國家統(tǒng)計局3月16日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2月份上海二手住宅銷售價格同比下降6.2%，但環(huán)比上漲0.2%。這是上海二手房價格自2025年5月以來連續(xù)九個月負增長后，環(huán)比再度上漲。

“2月房價數(shù)據(jù)已傳遞出明確的積極信號，市場已呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇跡象?！?8安居客研究院院長張波表示，政策的精準放松形成托底合力，有效激活了剛性與改善性需求，供需求匹配度正不斷提升，市場穩(wěn)中向好的態(tài)勢進一步加強，“小陽春”值得期待。

再從掛牌價格來看，上海二手房掛牌均價也在年初觸底后迎來回升。上海鏈家3月最新二手房掛牌均價約為5.66萬元／平方米，較1月的5.63萬元／平方米和2月的5.65萬元／平方米穩(wěn)步上漲，掛牌價見底回升的態(tài)勢逐漸形成。

價格的企穩(wěn)回升，在核心城區(qū)體現(xiàn)得更為明顯。多家中介機構(gòu)反映，近期上海內(nèi)環(huán)內(nèi)房源議價空間明顯壓縮，部分房源甚至出現(xiàn)價格上調(diào)。數(shù)據(jù)顯示，3月份，上海內(nèi)環(huán)內(nèi)核心板塊二手房議價空間普遍收窄至4%以內(nèi)，其中，南京東路、外灘、人民廣場、徐家匯等核心地段議價空間已不足1%。

值得注意的是，本次市場回暖中，部分市中心“老破小”房源的房東心態(tài)也出現(xiàn)了微妙變化，惜售挺價的心態(tài)較為明顯，部分房源甚至出現(xiàn)了一定幅度的漲價，這也是此前市場回暖過程中較少見的現(xiàn)象。

“小陽春”可期

有市場觀點認為，此次市場回暖的本質(zhì)，是剛需長期積累在政策窗口期的集中釋放。

此前發(fā)布的“滬七條”，圍繞住房限購、公積金使用、多子女家庭支持、房產(chǎn)稅優(yōu)惠等方面推出優(yōu)化措施，尤其是非滬籍外環(huán)內(nèi)購房社保年限從3年縮短至1年，大幅降低了外地置業(yè)者的購房門檻，而單筆最高324萬元的公積金貸款額度，則有效降低了購房者的月供壓力，兩大舉措精準瞄準了購房資格和月供兩大市場痛點。

考慮到當前市場成交結(jié)構(gòu)中，不少為300萬元以下的房源，這類剛需房源正是受此輪政策利好影響最直接的群體，政策的精準發(fā)力讓積壓已久的剛性購房需求得到了快速釋放。同時，房產(chǎn)稅優(yōu)惠、多子女家庭購房支持等配套措施，也進一步覆蓋了改善型購房需求，讓剛需與改善需求形成合力，共同推動市場交易活躍度提升。

“綜合來看，當前房地產(chǎn)市場正處在調(diào)整接近尾聲、積極信號持續(xù)累積的關(guān)鍵階段。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，隨著供給端調(diào)整趨于充分、庫存壓力緩解，若潛在購房需求能夠持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場供求再平衡進程將有望加速，進而帶動交易量穩(wěn)步回升和價格企穩(wěn)。

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編輯：葛佳明

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